Pemanfaatan Ruang atas Tanah sebagai Solusi Tata Ruang Berkelanjutan di Jakarta: Studi Kasus The Villas MOI

Abstract

ABSTRAK

Kota Jakarta menghadapi tekanan tinggi dalam pengelolaan ruang akibat pertumbuhan penduduk dan terbatasnya lahan yang tersedia. Urbanisasi yang masif telah memicu alih fungsi lahan hijau dan menyebabkan degradasi lingkungan serta ketimpangan ruang hidup. Dalam konteks ini, pemanfaatan ruang di atas bangunan (ruang vertikal) muncul sebagai solusi inovatif untuk mendukung tata ruang berkelanjutan. Penelitian ini bertujuan menganalisis dasar hukum dan implementasi pemanfaatan ruang vertikal melalui studi kasus “The Villas” di atas Mall of Indonesia (MOI), Jakarta. Kajian dilakukan dengan pendekatan yuridis-normatif dan konseptual, melalui analisis peraturan perundang-undangan di bidang agraria, tata ruang, serta perizinan bangunan. Hasil kajian menunjukkan bahwa meskipun terdapat pengakuan ruang tiga dimensi dalam Undang-Undang Penataan Ruang dan pengaturan HMSRS dalam Undang-Undang Rumah Susun, regulasi mengenai hak atas ruang di atas tanah (air rights) secara spesifik masih belum tersedia. Studi kasus “The Villas” menunjukkan keberhasilan integrasi hunian dan komersial dalam satu struktur bangunan, namun juga menyoroti celah hukum terkait status kepemilikan dan legalitas izin pembangunan. Oleh karena itu, diperlukan pembaruan dan harmonisasi regulasi antara hukum agraria, tata ruang, dan sistem perizinan untuk mewujudkan kepastian hukum dalam pemanfaatan ruang vertikal. Pendekatan ini tidak hanya menjawab krisis ruang kota, tetapi juga mendukung pengembangan kota berkelanjutan dan efisien.

Kata kunci: hukum agraria; ruang vertikal; tata ruang berkelanjutan

ABSTRACT

Jakarta faces significant spatial challenges due to rapid population growth and limited available land. Massive urbanization has triggered the conversion of green spaces, leading to environmental degradation and spatial inequality. In this context, the utilization of space above buildings (vertical space) emerges as an innovative solution to support sustainable spatial planning. This study aims to analyze the legal basis and implementation of vertical space utilization through a case study of “The Villas” located above the Mall of Indonesia (MOI) in Jakarta. Using a normative and conceptual legal approach, the study examines relevant regulations in agrarian law, spatial planning, and building permits. The findings reveal that although three-dimensional space is acknowledged in the Spatial Planning Law and ownership of apartment units is regulated under the Housing Law, there remains a regulatory vacuum regarding specific rights over airspace above land (air rights). The “The Villas” case demonstrates the feasibility of integrating residential and commercial functions within a single structure, yet also highlights legal uncertainties related to ownership status and development permits. Therefore, regulatory reform and harmonization between agrarian law, spatial planning, and the permitting system are urgently needed to provide legal certainty for vertical space utilization. This approach not only addresses the spatial crisis in urban areas but also promotes the development of efficient and sustainable cities.

Keywords: agrarian law; sustainable spatial planning; vertical space.